不動産投資で失敗しないコツ!首都圏と地方の物件はどちらがおすすめ?

立地が重要であると言われるものの、高い利回りである地方を選ぶべきなのか、それとも低い利回りの東京を選ぶべきなのか。不動産投資を始めるにあたって、失敗は避けたいものです。

今回は、郊外の高い想定利回りに惑わされないためにも首都圏の中でもおすすめの不動産投資を紹介しています。

不動産投資の失敗原因は「立地選び」

不動産投資の初心者がよく目にすることは「立地選びが大切」ですが、立地によっては不動産投資が大失敗することをご存じですか。

失敗の原因としてあげられることは、

  • 購入当初は大学がその場に建っていたのに運用していく中で大学がなくなってしまった
  • 駅が移転となってしまい、土地としての需要がなくなった

など、当初想定していなかったことが実際に起きてしまうような「こんなはずではなかった」という失敗を引き起こさないためにも、どんな物件が投資に合っているのかを分析しながら利回り計算をすると、比較と検討ができます。

首都圏と郊外の利回り計算

利回り計算をしておくことで現実を分析できるようなメリットがあります。

  • 実際にどんな物件を選んだら良いのか
  • どのくらいの利益を得られるのか

これらは不動産投資をする前に前もって知っておきたい情報でもあります。

一方で、デメリットには住宅のそれぞれのタイプによって計算方法を変える必要があることなど、少々手間がかかってしまう点があげられます。

投資をしたい住宅タイプや、実際の利回りが知りたいというときの計算など、法則はいくつかに分けられます。

それぞれの計算方法は次の通りです。

  • 想定利回り

不動産販売会社などが算出した大まかな利回りで、周辺の家賃相場を元に、満室時の利回りを想定できる点がメリットと言えますが、厳密な計算ではない点がデメリットです。

  • 表面利回り(別名グロス利回り)

複雑な計算をしなくても求められる点がメリットですが、計算自体がアバウトになっているため、収支計画を立てる際は向いていないというデメリットがあります。

  • 実質利回り(別名ネット利回り)

表面利回りと対照的に考えられている利回り計算です。

経費のことまで入れる計算だからこそ正確性がある点でメリットがあり、手間がかかる点がデメリットとなります。

それぞれの状況に応じて、適正な利回り計算が不動産投資には必要と言えます。不動産投資を始める場合は、

  1. 想定利回りを確認して、周辺地域の相場を参考にする
  2. 表面利回りで複雑な計算をせずに簡単な計算をしてみる
  3. 実質利回りによって投資の計画を立てる

などの順番で計算をしてみると、どんな不動産の投資が自分自身に向いているのかを把握できるでしょう。

首都圏の利回り

公開データによれば、区分マンションにおいての首都圏の利回りは、平均的に5~6%であり、2020年では昨年よりも0.1%以上も下がっています。データと合わせて確認してみましょう。

東京23区内の利回り率が低くなっているのがわかります。

人の流通が高く、空室のリスクが低い東京でさえも2019年に比べて2020年は0.1%も下がっている状況なのです。

では、東京郊外の利回りの比較と物件価格の比較をしてみましょう。

東京23区内での利回りが6%に対して、価格が2,000万円超えとなっているのに対して、郊外は9%の1,000万円前後の価格帯で購入が可能です。

郊外の利回り

首都圏に比べて、比較的物件の価格を押さえて、利回りの高い投資ができるのが郊外の物件に投資する最大のメリットです。

利回り重視で物件を選ぶなら東京でも郊外が良いといえるでしょう。郊外での投資をするメリットは主に3点です。

  • 乗降客数が少ないが、単身世帯が多い
  • 比較的安い価格で物件を購入できる
  • 都心の物件よりも利回りが高く、地方ほどのハイリスクではない

物件の需要と供給のバランスが良く、単身世帯数が増えているエリアを選ぶことで、空室のリスクも抑えられ、安定した不動産投資になると考えられます。

しかし、利回りが高いという点で選ぶ場合にはリスクがあるのです。

  • 空室のリスクがあること
  • 経済の変動する影響が大きいこと
  • 不動産が少ないため取引できず売却ができない

つまり安定した不動産投資ができないということです。

想定利回りに惑わされないこと

不動産投資を始める前の大切なポイントともいえます。注意すべきことは3点です。

  • 営業担当者に流されて、物件を購入しない
  • 想定利回りや、表面利回りには惑わされない
  • 不動産投資を始める前に前もって目標を立てておく

中でも今回は、「利回りにおける」注意点をお話します。

投資における不動産は、いかに利回りを上げるかという点にこだわることは大切ですが、既述のような数字を見て、「稼げるみたいだから始めよう」と腰をあげるのは危険です。

不動産投資をするときは、数字も見なくてはなりませんが、それよりもまず地域を見る必要があります。想定利回りに惑わされてはいけないともいえるでしょう。

リスク回避をするなら東京の不動産投資がおすすめ

リスクを回避するなら、不動産が増えてきて取引の数も多い東京での不動産投資がおすすめです。

都内ワンルームマンションの利回りの平均相場を見てみましょう。

東京23区では、期待利回りの数値が高くても4.2%と、全体的に3%前後という結果です。

利回りとしては低利回り物件が多いという判断になりますが、都心は基本的に下落リスクが低く流動性も高いとされ、不動産投資には最適な地域です。

一方で、こちらは地方主要都市の期待利回り比較グラフです。全体的に4%を超えていて広島は特に高く5.7%を出していることから、地方は収益性に優れているともいえるでしょう。

不動産の投資は利回りの高いほうが良いという考えは間違ってはいませんが、「地方にある物件」という点で、

  • 満室にできず空室続きで入居者探しに苦労
  • 付加価値を付けるためのリフォームをするも利回りの減少の可能性

など、地方という点で人口の過疎化に対するあおりを受けてしまい、入居者が一向に見つからないということも珍しくはありません。いうなれば、地方への投資はハイリターンなのです。

首都圏でおすすめの立地

住みやすい街コンテストも開催されている一都3県と、首都圏内でおすすめの立地はどこなのでしょうか。

不動産投資を始めるなら、次のポイントにあわせて投資物件を確認してみて下さい。

  1. 人口の流入が続くエリアの中でも交通の便が良い神奈川県の東京寄り
  2. 晩婚化や未婚者、独居高齢者などの増加による単身者住宅の需要増
  3. ターミナル駅があり割安感のある地域

など、人が住みやすいと感じる地域は人口が増加する傾向があります。

東京23区 

東京都23区といっても広大ですので、ターミナルのある駅や、23区内の中でもホームタウンと称されるエリアを解説していきます。

東京都でも、人がホームタウンとして住みやすいとしているのは次の3区でしょう。

  • 池袋エリア
    東京都であり、ターミナル駅だからこそ、乗り入れている路線が多く、新宿も埼京線ですぐ着く駅です。家賃も周辺と比べると安めです。

ワンルーム:7.8万円

  • 吉祥寺エリア

大学や美術館、大きな公園も駅の近くにあり、住みたい街ランキングでも上位にランクインされるエリアです。家賃は少し高めですが、なんでも揃う街としても定評があります。

ワンルーム:8万円

  • 蒲田エリア

JRも京急駅の両方にも商店街もあり、東急線の始発駅でもあるため、主要都市への行き来も快適です。(東急線の終着駅は山手線五反田駅なので、渋谷駅にも行きやすいです)

ワンルーム:5万円から

東京23区はどの区にも住宅地域はありますが、中でも新宿や渋谷、下北沢、原宿など特に人が集まるところは家賃が高額という傾向にあります。

一方で少し中心から外れているような池袋(西)、吉祥寺(南)、蒲田(東南)などはホームタウンとして好まれているため、タワーマンションなども相次いで建設されていることから、将来的に投資は安定すると考えられるでしょう。

横浜、川崎周辺

神奈川県川崎市は郊外でありながらJR線、京急線、小田急線などが利用でき東京へのアクセスが簡単です。

川崎市内のどこに住んでいても通勤の便が抜群といえます。

また、横浜は郊外の中でも最大の都市とされており、観光地としても住宅地域としても需要が高いエリアです。人口は川崎市の倍の370万人です。

横浜は川崎市の隣であるため、交通も良いのですが、交通以上に横浜というエリアに魅力を感じて住むという方も少なくありません。

2地域とも品川までは1時間以内で着き、エリアにも魅力があるような横浜市や川崎市において、不動産投資を狙っていくことで安定した賃貸の需要が見込めます。

おわりに

利回りの高いところは、ハイリターンとなり、リスクも高い投資となります。

不動産投資を始めるにあたっては、まずは利回りを見るのではなく、最初に目的を作ってから、人口の流通を分析、地域の選定をすることが重要なのです。

高い利回りも資産形成をする上では魅力的で投資成功の可能性はありますが、安定した投資をするなら低い利回りでの投資をしてみませんか?

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